LE NORMATIVE NELLA AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE
In questa sezione abbiamo selezionato per voi una raccolta di tematiche ricorrenti, frutto anche delle vostre domande e degli aggiornamenti normativi che si susseguono nel corso dell’anno.
Per ulteriori richieste di approfondimenti potete contattare Studiodonini con il form alla pagina contatti.
Animali in condominio: la riforma del 2012
Animali domestici o animali da compagnia?
L’ambiguità della scelta terminologica
Condominio: gli animali nelle case in locazione
Il discorso è ovviamente diverso qualora l’inquilino, anziché acquistare casa nel Condominio, prenda in affitto un appartamento al suo interno. In tal caso, infatti, la normativa consente al proprietario, nel contratto di locazione, di impedire al suo inquilino di introdurre in casa qualsiasi animale domestico, anche cani o gatti, nonostante nello stabile la loro presenza sia accettata.
La detenzione di animali selvatici
Quali animali sono ammessi in un condominio?
Il bonus facciate 2020 è la nuova agevolazione fiscale introdotta con l’ultima Legge di Bilancio, che prevede un credito fiscale del 90% della spesa sostenuta per il rifacimento della facciata esterna del condominio o della propria abitazione.
La novità è stata introdotta dal Governo e ha riscosso da subito numerosi consensi fra gli addetti ai lavori, in quanto completa la serie di bonus casa che permettono ai proprietari di immobili di ristrutturare la propria casa beneficiando di cospicui incentivi pubblici, da usufruire direttamente in dichiarazione dei redditi sotto forma di credito d’imposta.
L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la Circolare numero 2 del 2020, accompagnata da un’ottima guida esplicativa che spiega nel dettaglio come funziona il bonus per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici, quanto spetta e come fruirne. Vediamo quindi di cosa si tratta e passiamo poi a fare una breve panoramica sugli altri bonus casa per l’anno in corso.
Bonus facciate 2020: cos’è
L’incentivo fiscale riguarda la ristrutturazione di esterni di case e condomini situati in zone periferiche o centri storici. La misura interessa sia le grandi aree urbane che in piccoli comuni. Siamo in presenza di una norma coraggiosa volta a rendere più belle le città italiane, come sostenuto dallo stesso Ministro Franceschini, promotore della misura.
Obiettivo del nuovo bonus per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici sarà quello di:
· rilanciare la cura degli stabili;
· promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio;
· incentivare il risparmio energetico;
· dare un volto nuovo alle nostre città.
Effetti immediati sono previsti nel settore edilizio nonché sul decoro architettonico degli edifici e delle città. Con i rifacimenti delle facciate di palazzi e condomini si mira non solo a dare una veste nuova agli edifici ma anche a trovare una soluzione a tutti i problemi legati alla sicurezza.
Destinato a incentivare gli interventi di miglioramento del patrimonio edilizio, il bonus facciate si aggiunge ai bonus fiscali sulla casa per i quali è stata confermata la proroga nel 2020.
Via libera dunque alla nuova misura di detrazione inserita nel testo del Ddl Bilancio consegnato al Senato. Il nuovo sgravio Irpef per le ristrutturazioni esterne viene previsto a favore di chi, a partire dal 1°gennaio del 2020, rifarà la facciata del condominio o della propria abitazione, villa singola o bifamiliare che sia.
Si consentirà a molti di quegli italiani che, per difficoltà economiche o per i costi ingenti, avevano rinunciato al compimento dei lavori, di poter realizzare opere di recupero e ristrutturazione. Il rimborso sarà pari al 90% della spesa sostenuta; si riconoscerà pertanto come credito di imposta in sede di denuncia dei redditi.
Chiariti gli ultimi punti, come ad esempio sui limiti: il bonus facciate infatti non avrà un tetto di spesa, ma la detrazione si potrà ottenere sull’intero ammontare dei lavori effettuati. Inoltre, non vi sono vincoli sui lavori da fare: è espressamente previsto nella norma che si potrà beneficiare del bonus anche in caso di manutenzione ordinaria, quindi basterà ritinteggiare la casa per usufruire del bonus.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate inoltre conferma che la somma da portare in detrazione va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Per il bonus facciate inoltre non c’è limite di spesa né di detrazione.
Dal prossimo 1° marzo detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute da chi installa infrastrutture di ricarica elettriche. L’incentivo è stato introdotto dall’articolo 1, comma 1039, della legge di bilancio 2019.
Condominio, gli incentivi della legge di bilancio per le colonnine elettriche
L’incentivo è costituito da una detrazione del 50% delle spese documentate sostenute dal 1° marzo 2019 al 31 dicembre 2021 che riguardano l’acquisto e la posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, sono compresi anche i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW.
La detrazione sarà divisa in dieci quote annuali di uguale importo ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 3.000 euro. Affinché si possa accedere all’agevolazione, le infrastrutture di ricarica devono essere dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard non accessibili al pubblico. Le agevolazioni riguarderanno, in particolar modo, le colonnine poste a servizio di condomini o delle singole abitazioni. Un apposito decreto del Ministro dello sviluppo economico stabilirà la disciplina applicativa e le procedure di concessione della detrazione.
“Se i cani abbaiano per tutta la notte, impedendo il riposo e le occupazioni dei vicini, la condanna scatta a carico dei titolari dell’appartamento da cui provengono i latrati, a prescindere dal fatto che siano, o meno, i proprietari dei cani”. (Cass. pen. 24 agosto 2018 n. 38901).
La vicenda. Il Tribunale di Lucca aveva condannato Tizio e Caia alla pena di euro 300 di ammenda ciascuno, perché ritenuti responsabili del reato previsto dagli artt. 110, 659 cod. pen., per avere detenuto, in concorso tra loro, presso la propria abitazione alcuni cani che abbaiavano continuamente nottetempo, impedendo il riposto e le occupazioni delle persone residenti nelle adiacenze.
Avverso tale pronuncia, i ricorrenti avevo proposto ricorso in cassazione eccependo la violazione della legge penale in relazione all’art. 659 cod. pen. e correlativo vizio motivazionale.
Ad avviso dei ricorrenti, il tribunale avrebbe errato nel ritenere l’idoneità delle emissioni rumorose a disturbare un elevato numero di persone, avendo invece raggiunto una cerchia limitata di soggetti. Inoltre, i ricorrenti affermavano di non essere i legittimi proprietari dei cani.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, secondo i giudici di legittimità, il superamento della soglia della normale tollerabilità non va valutato necessariamente con una perizia o una consulenza tecnica.
Il giudice, infatti, può formare il proprio convincimento circa un fenomeno accusato di disturbare la pubblica quiete fondandosi su “elementi probatori di diversa natura, quali le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, occorrendo, ciò nondimeno accertare la diffusa capacità offensiva del rumore in relazione al caso concreto”. Premesso ciò, nella vicenda in esame, era stato acclarato che il superamento della soglia della normale tollerabilità delle fonti sonore era stata desunta dalle deposizioni testimoniali di tre vicini di casa, nonché dell’agente di polizia municipale che aveva effettuato il sopralluogo accertando non solo che gli animali abbaiavano e che in casa non vi era nessuno.
Inoltre era anche stato presentato esposto da trentuno persone che lamentavano l’abbaiare dei cani, proveniente dall’abitazione dove abitavano gli imputati.
Fondata, quindi, la condanna inferta dal giudice toscano, in merito alla questione della proprietà dei cani (anagrafe canina), i giudici di legittimità hanno affermato che il dovere d’impedimento di strepiti di animali deriva dal mero possesso degli animali medesimi, a prescindere dal formale titolo di proprietà, essendo l’obbligo di impedimento collegato all’effettiva signoria sugli animali, i cui strepiti non sono impediti. Respinta, altresì la censura inerente l’effettivo disturbo della quiete pubblica.
Difatti, precisano i giudici di legittimità, il disturbo sussiste ogni volta che i rumori molesti abbiano una tale diffusività che l’evento disturbante sia tale da essere risentito dalla collettività, intendendosi per tale “il novero dei soggetti che si trovino nell’ambiente o, comunque, in zone limitrofe alla provenienza della fonte sonora, atteso che la valutazione circa l’entità del fenomeno rumoroso va fatta in relazione alla sensibilità media del gruppo sociale in cui il fenomeno stesso si verifica”.
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di legittimità ha respinto il ricorso e per l’effetto ha confermato la condanna nei confronti di Tizio e Caio alla pena di euro 300 di ammenda ciascuno.
Condominio: definizione
Approcciarsi alla materia condominiale significa prima di tutto capire che cos’è il condominio.
Come per altri istituti, il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos’è un condominio è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.).
Confrontarsi con questi quesiti significa affrontare la materia del diritto condominiale correttamente, comprendendo il giusto significato delle norme che lo regolano, le loro lacune nonché lo spazio loro riservato dal legislatore all’interno del nostro ordinamento.
Condominio e comunione
Detto ciò è di primaria importanza definire il condominio. I profili definitori di maggiore interesse sono quelli attinenti la sfera giuridica che guarda alla sua materialità ed alla sua soggettività nel nostro ordinamento. Come anticipato, il codice non definisce che cos’è il condominio.
Si tratta di un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. Il codice del 1865, infatti, non conteneva una disciplina compiuta del condominio.
Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile.
La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Pertanto, mentre tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio. Solo per esemplificare, un terreno di proprietà di due, tre o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale. Viceversa, un palazzo che si componga di quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio. Così se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Ciò perché accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci saranno quelle parti che per legge dovranno essere considerate di proprietà comune. Tuttavia, qualora lo stesso palazzo sia oggetto di proprietà indivisa tra più persone (ad esempio perché lasciato in eredità dal padre ai propri figli senza assegnazione delle singole unità) esso sarà soggetto alla comunione.
È chiaro, allora, che il tratto distintivo delle due fattispecie va individuato nella diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile.
Si può, quindi, affermare che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
Le tipologie di condominio
Data una definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica.
La questione è stata oggetto dell’evoluzione urbanistico – edilizia degli ultimi anni ed ha incontrato (ed incontra) delle problematiche di non facile soluzione, le quali, sovente, sono state oggetto di intervento giurisprudenziale.
In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Un condominio può svilupparsi solo in senso verticale o anche in senso orizzontale?
Le domande sono tante quante le conformazioni che può prendere un edificio. Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell’edificio.
Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile (c.d. “condominio minimo”), definiti ai fini di legge “condomini”, perché si debba applicare la disciplina del condominio.
Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l’importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, “se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici“.
Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti.
Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale.
A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.).
Diverso è, invece, il caso in cui più palazzi, già di per sé costituenti degli autonomi condomini nel senso sinora affermato, abbiano beni e/o servizi in comune.
In tal caso, si è di fronte al c.d. “supercondominio”, che è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio.
Tutte queste fattispecie, nell’assenza di espressa regolamentazione codicistica, sono state ricondotte per analogia dalla giurisprudenza sotto la disciplina del condominio. Il fatto naturalmente crea non poche difficoltà applicative. Basta pensare, a titolo esemplificativo, ai regolamenti condominiali che, illegittimamente, hanno ritenuto di poter limitare la partecipazione all’assemblea del supercondominio solo agli amministratori dei vari condomini che lo compongono (su tutte, v. Cass. n. 7894/1994).
La natura del condominio
Questa definizione, coniata dalla stessa giurisprudenza, è stata smentita nell’arresto di legittimità sopracitato che, al contrario, non solo ha ritenuto impossibile considerare il condominio come un ente di gestione ma addirittura di affiancarlo a qualunque entità giuridicamente rilevante.
Ferma restando la piena legittimità di tale impostazione (in mancanza di una disciplina di riferimento), essa non può andare esente da critiche: ad oggi, il condominio (in persona dell’amministratore) intrattiene tutta una serie di rapporti con soggetti terzi e con gli stessi condomini da fare risultare quantomeno plausibile la possibilità di configurare una sua autonomia, almeno a livello di centro d’imputazione giuridico.
La riforma del condominio
Ecco, quindi, che il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: un insieme di articoli che hanno integrato ed aggiornato un ambito giuridico che ha guadagnato e continua a riscuotere sempre più attenzione da parte degli operatori.
Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l’art. 1117 e l’art. 1129 sulla figura dell’amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis).
La presente guida, con lo scopo di fornire gli strumenti necessari per un corretto inquadramento giuridico dell’istituto del condominio, affronta pertanto gli aspetti più incisivi della riforma, partendo dalla definizione di “parte comune” e dall’analisi delle singole componenti, prendendo spunto sia dalla classificazione normativa che dalla casistica giurisprudenziale, spostandosi poi sulle disposizioni relative alla ripartizione delle spese condominiali e soffermandosi sulla componente organizzativa del condominio (in particolare, sulla figura dell’amministratore, oggetto di recente riforma), concludendo, infine, con la rappresentanza e la difesa del condominio in sede di giudizio civile.
L’emergenza sanitaria Covid-19 impone anche agli utenti del condominio (proprietari, inquilini, collaboratori domestici, manutentori, etc) alcuni accorgimenti necessari al fine di limitare il più possibile le probabilità di contagio. Tra questi accorgimenti, uno dei principali riguarda l’utilizzo dell’ascensore e delle scale per raggiungere il proprio appartamento.
Per facilitare il compito dell’amministratore e diffondere un’informazione corretta, ANACI Padova ha realizzato un breve video illustrativo nel quale sono raccolti i comportamenti corretti da adottare per proteggere i residenti del condominio dal contagio da Coronavirus.
Il comportamento corretto
Di seguito, l’elenco delle buone pratiche da adottare, soprattutto nei condomini più numerosi, al fine di limitare i rischi:
- salutare i coinquilini ad una distanza di almeno tre passi e mai con contatti fisici
- aprire le porte con maniglioni antipanico non con le mani ma girandoci e premendo il maniglione con la schiena
- aprire le porte con maniglia indossando sempre i guanti
- premere i pulsanti della luce, della chiamata dell’ascensore, della bottoniera interna alla cabina e dell’apri-porta sempre con i guanti
- premere i pulsanti della campanelliera esterna sempre con i guanti e stare il più possibile distanti dal microfono del citofono
- usare l’ascensore entrando in cabina uno alla volta
- impugnare il corrimano delle scale sempre con i guanti
- Entrati in casa lavarsi subito le mani
- Usciti dal condominio, pulirsi le mani con gel igienizzante
In effetti i rumori in condominio sono sempre una fonte di attrito tra vicini di casa: musica a tutto volume, schiamazzi, lavori di ristrutturazione e faccende domestiche svolti in orari improbabili, sono solo alcune delle cause che possono portare i condomini a vere e proprie liti in tribunale. Ecco allora che diventa utile capire quali sono gli orari di silenzio e cosa dice la legge a proposito.
Bisogna subito anticipare che non esiste una vera e propria legge dello Stato, che vincoli o delimiti, in un modo o nell’altro, i rumori prodotti nel condominio. Piuttosto, è possibile che qualche regolamento comunale disponga regole specifiche e valide per il territorio del Comune: tale ipotesi però è fattibile soltanto in relazione allo svolgersi di attività commerciali o di fabbrica e non quindi domestiche.
Discorso a parte per quanto riguarda l’ambito condominiale, dato che il Codice Civile prevede certamente una disposizione in merito – l‘art. 844 – ma avente contenuti decisamente ampi e che rinviano piuttosto alla valutazione discrezionale del giudice. Il citato art. 844 c.c. sancisce infatti che non è possibile impedire al vicino di emettere rumori che possono considerarsi inclusi nella cosiddetta “normale tollerabilità”. Al primo comma dell’articolo menzionato si trova infatti che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi“. È chiaro che il criterio della normale tollerabilità non pone – di per sé – dei limiti precisi agli orari di silenzio condominiale ed anzi, come sopra accennato, rinvia la valutazione dell’accertamento della violazione della normale tollerabilità, proprio al magistrato.
Questi infatti sarà il soggetto deputato, in caso di lite finita in tribunale, a capire se quel dato rumore fonte di controversia tra le parti sia stato eccessivamente intenso o comunque prodotto non al di fuori dei comuni orari di riposo delle persone (secondo le convenzioni sociali, dalle 22 di sera alle 7 di mattina). Avrà peso, nella valutazione del giudice, anche la collocazione del condominio in cui sono stati prodotti i rumori (un quartiere cittadino piuttosto che un paese fuori città o una zona residenziale isolata).
Pertanto, il magistrato non potrà non tener conto di quelli che sono gli orari tipici di riposo dell’uomo comune, per decidere se davvero il condomino citato in tribunale è responsabile di aver disturbato illecitamente i vicini. Meglio sarebbe allora prevedere disposizioni ad hoc all’interno del regolamento condominiale, come vedremo tra poco.
Il regolamento condominiale come vincolo ai rumori: quali presupposti?
In questo quadro normativo in cui non esiste una legge dello Stato specifica e piuttosto è presente l’articolo del Codice Civile citato, il cui contenuto è però ampio e suscettibile di interpretazioni altrettanto ampie ed elastiche, appare davvero opportuna una disciplina specifica della questione rumori, all’interno del cosiddetto regolamento di condominio. Infatti, in esso sarà possibile stabilire, in modo chiaro e inequivocabile, gli orari di silenzio del condominio, anche secondo fasce più ampie rispetto a quella della comune consuetudine (22 di sera – 7 del mattino). È pertanto possibile vietare il rumore e imporre il silenzio anche in orari diversi, come quelli pomeridiani (ad esempio dalle 14 alle 17). In queste circostanze, ne consegue che il livello di normale tollerabilità, oltre il quale scatta la violazione, verrebbe diminuito non di poco.
Tuttavia, per aversi una disposizione condominiale di questo tipo, è necessaria l’approvazione all’unanimità del regolamento, in quanto tale vincolo vale per tutti i condomini e inquilini. In particolare:
- l’unanimità può essere trovata in assemblea (devono quindi votare tutti i condomini, nessuno escluso);
- oppure con l’approvazione del regolamento innanzi al notaio, all’atto di acquisto di ciascuna singola unità immobiliare (ovvero la cosiddetta unanimità raggiunta in via differita).
Concludendo, in caso di violazione di quanto incluso nel regolamento condominiale, sarà possibile trovare tutela civile laddove le molestie acustiche siano percepite soltanto dai condomini confinanti con il responsabile: in queste circostanze, sarà possibile ottenere il provvedimento di sospensione da parte del giudice e anche il risarcimento danni. Laddove invece i rumori siano percepiti da tutto il caseggiato e oltre, si entra nel penale, con il rischio di essere condannati per il reato di disturbo della quiete pubblica. In questo ultimo caso, l’interessato potrà certamente denunciare il fatto alle forze dell’ordine. È chiaro insomma che, aumentando il numero di persone disturbate dai rumori molesti, aumentino anche le chance di vedere accolte le proprie ragioni in tribunale, dato che i vicini potranno ragionevolmente rendere testimonianza in corso di causa.
Ecobonus e sismabonus al 110% con sconto in fattura ed ampia possibilità di cessione del credito fino al 2021.
Il Decreto Rilancio, approvato ieri dal Governo, ha potenziato le agevolazioni attualmente esistenti per determinati interventi volti al risparmio del consumo di energia.
L’Ecobonus sarà fruibile per gli interventi strutturali di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza degli edifici.
La detrazione del 110% sarà fruibile per gli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, per le spese siano sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, prevedendo altresì che l’agevolazione debba essere ripartita in 5 rate di pari importo.
Una delle principali novità concerne il ritorno dello sconto in fattura, limitato dalla scorsa Manovra soltanto ai grandi lavori in condominio, e dalla possibilità di cessione del credito anche alle banche, e non solo da parte di soggetti incapienti.
Ecobonus e sismabonus al 110% e sconto in fattura
A partire dal 1° luglio e fino al 31 dicembre 2021 partirà il bonus del 110% per i lavori in casa finalizzati al risparmio energetico e all’adeguamento antisismico.
La detrazione prevista ha l’obiettivo di coprire l’intero importo della spesa sostenuta, con una “percentuale di ritorno” per il contribuente.
Il credito d’imposta sarà pari al 110% della spesa sostenuta e troverà applicazione per i lavori in edifici singoli che in condominio.
Oltre all’aumento della percentuale di detraibilità, la novità più di rilievo è rappresentata dal doppio intervento di ripristino del meccanismo dello sconto in fattura, accanto alla possibilità di cessione del credito d’imposta alla banca.
L’obiettivo è consentire alle famiglie di fare lavori in casa a costo zero, seguendo due diverse vie:
- Anticipando il costo dei lavori, con una successiva cessione del credito d’imposta alla banca o ad altri intermediari finanziari, in modo da poter ottenere subito il rimborso della spesa sostenuta;
- Cedendo il credito d’imposta all’impresa che realizza i lavori che, a sua volta, potrà utilizzare la somma in compensazione per il pagamento delle imposte o cederlo a sua volta senza limiti, e anche alle banche.
Rimane, comunque, la possibilità di usufruire dell’ecobonus e del sismabonus in detrazione fiscale, con la dichiarazione dei redditi, per 5 anni.
Ecobonus e sismabonus al 110%
La detrazione al 110% non spetta però a tutti.
Si dovrebbe applicare soltanto agli interventi effettuati dai condomini, nonché, sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale, dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.
La detrazione al 110% non dovrebbe riguardare, quindi le seconde case, gli immobili delle imprese, gli uffici utilizzati per lo svolgimento della professione e, in generale, tutti i soggetti IRES.
La detrazione con aliquota del 110%, non spetta se le spese si riferiscono a interventi su edifici unifamiliari non adibiti ad abitazione principale.
Quali interventi sono compresi nell’ecobonus e sismabonus?
Quanto all’Ecobonus, spetterebbe la detrazione IRPEF al 110% per i seguenti interventi:
- Gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali (quindi il cappotto termico) che riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
- Gli interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microco-generazione. In questi casi, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
- Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.
L’aliquota del 110%, inoltre, spetterebbe per tutti gli altri interventi di riqualificazione energetica, come l’installazione di pannelli o schermature solari, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento e devono essere eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopraelencati.
Può essere esteso alle facciate?
Qualora nell’ambito dei lavori di ristrutturazione, si vuole restaurare la facciata esterna della propria casa o installare pannelli fotovoltaici, lo sconto viene esteso e tutte le opere riceveranno una detrazione del 110%.
Ecobonus e sisma bonus al 110%: i requisiti
Per poter beneficiare dell’agevolazione maggiorata, inoltre, gli interventi volti alla riqualificazione energetica dovranno rispettare requisiti tecnici minimi che consentano il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Qualora non sia possibile, è necessario il conseguimento della classe energetica più alta, la classe energetica deve essere dimostrata mediante l’attestato di prestazione energetica – APE, ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Superbonus per gli impianti fotovoltaici
Superbonus al 110% anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.
L’installazione degli impianti fotovoltaici deve, comunque, essere eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di riqualificazione energetica.
In caso di interventi di:
- Ristrutturazione edilizia;
- Nuova costruzione;
- Ristrutturazione urbanistica;
il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.
Le nuove disposizioni si applicano agli interventi effettuati dai condomini, nonché, sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale, dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
La cessione del credito di imposta alle banche
Il trasferimento del credito è consentito per tutti gli interventi di efficienza energetica, riguardanti le parti comuni condominiali sia effettuati sulle singole unità immobiliari.
La detrazione può essere ceduta ai fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili o ad altri soggetti privati (Agenzia delle Entrate, nelle circolari n. 11/E/2018 e n. 17/E/2018, soggetti diversi dai fornitori, sempreché collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione).
Solo per i contribuenti incapienti (ovvero i soggetti che nell’anno a quello di sostenimento della spesa si trovano nella cosiddetta “no tax area”) hanno la possibilità di cedere il credito anche a istituti di credito o intermediari finanziari.
Per il sismabonus, invece, la cessione è possibile solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, che danno diritto ad una detrazione maggiorata del 75% o dell’85% delle spese sostenute.
Ogni condòmino potrà trasferire la detrazione, sotto forma di credito d’imposta, alle imprese esecutrici o a soggetti privati, ma con esclusione degli istituti di credito, degli intermediari finanziari e delle amministrazioni pubbliche.